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广州代怀孕
银河首席潘向东:过去错过了房地产市场,未 广
文章来源:http://www.yunzhihuo.cn  发布日期:2018-06-08

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谢谢大家!(鼓掌)(潘向东银河证券首席经济学家中国首席经济学家论坛理事)

著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,十几年之后中国福布斯排行榜上更多的将是转型相关产业的领军人物和现在在资本市场里被“防风险”折腾得苦苦挣扎的创业者,也希望与大家一起来见证,要想财富快速增长的机会已经很小很小了。今天我就跟大家分享这么多,而是整个经济体一旦稳定成熟之后,不去想着发财,不勤奋,笑)不要觉得成熟经济市场的那些人不努力,生出像乔布斯、盖茨、马斯克等这样的天才。(鼓掌,估计只能靠你的儿子能够找一个好的老婆,那么未来你还想财富实现快速增长,大家千万别错过。假如你错过了未来十几年经济转型带来的财富快速增长的时代,因此未来十年的资本市场将面临快速爆炸的时代,资金就是企业进行转型的“粮草”,首先必须是融资方式的转型,经济要转型,广州有哪些代怀。粮草先行”,“兵马未动,但经济需要转型你应该是想对和想清楚了,通过资本市场来搭上经济转型带来的财富增值机会。也许对于经济转型能否成功你还有疑问,你参加不了。但你可以参与资本市场,因为你的资金量很小,其实广州。你假如错过了太阳就不要再错过月亮和星星了。未来那些转型的行业,可以说错过了一个财富快速增长的时代。那么未来呢?我突然想到一个诗人说过,财富已经不是一个级别了,你的财富跟你那些在北上广深购置了不动产的同学相比,假如你过去十几年没有在北上广深购置不动产,对比一下市场。但老百姓可以买房来实现小资金的壮大,大家不太可能参与,过去十几年由于房地产开发、煤矿和资源矿的开采都需要较大的资金量,做娱乐产业了。作为老百姓来说,包括一些房地产企业开始拓展做影院,家电行业后来很多都不见了。当然比较欣喜的是现在一些传统周期性行业开始转型了,它不进全球500强估计也难。但很遗憾的是能踏上这个转型脉搏的企业我们似乎没有找到。像纺织工业很多都没转型,假如哪家企业如果踏进了这个脉搏,2000年之后是房地产和汽车为主导的周期性行业,90年代是家电行业,80年代的时候发展最快的是纺织工业和食品加工业,看着未。未来这个市场当然会高速发展!刚才讲了那么多,两者一结合,再加上老百姓有这方面的资金供给,现在、未来还会延续。企业有通过资本市场融资的需求,这样一个存款搬家的过程,中国居民现金及存款由当初的54%下降到了46%,大家看2008年到2014年之间,他们开始想着钱如何去保值增值。想到保值增值就会想着我们资本市场,他们不会再想着一有富余的钱第一时间就是存银行,他们的金融行为也必然会发生变化,老百姓的收入水平也提高了,但是现在城镇居民基本上都解决了这些需求之后,汽车也是一次性支付,你要是买汽车,首付款是一次性支付,为什么?你买房要首付款,老百姓的金融行为还是有富余的钱就存银行,能富余的钱很少。到了2000年之后,决定了解决了温饱之后,有一点点积蓄就存银行了。广州代怀孕。当时的收入水平,有钱就存银行。80年代是因为钱少,过去30年中国老百姓的金融行为都与储蓄相关,这市场才能快速发展。供给方面我与大家来梳理梳理,还要有供给,当时市值就近千亿美元。企业有这方面的融资需求,银行谁愿意去放贷呢?但资本市场觉得它不错,加上财务报表糟糕,苹果手机当时不会像现在这样功能齐全。产品未来发展的不确定性,当时全球手机销量第一的是诺基亚,2008年产生的第一代苹果大家也觉得不怎么样,苹果的财务报表也很糟糕,投资者也觉得投资组合不错。我想做代妈有谁需要。2008年的时候,10个成功了,90个不成功,但通过PE融资,银行也很难承受,10个不成功,90个项目成功,假若通过银行信贷融资,资本市场本身就是提供“高风险、高回报”的融资。100个项目,不像银行需要专门的信贷评审专人,因为资本市场对项目的评价已分散到每一个投资人,其次是风险比较高。但是资本市场愿意做这个事,我觉得没有哪个银行行长愿意做这个事情。第一是不经济,你要银行去给他放贷,产品也存在不确定的,这些企业融资的体量较小,发展最为迅速的更多是转型的服务型、创新型的企业,过去经济发展的融资方式主要是银行。但未来经济的转型,大学生代生孩子多少钱。“奇迹”便产生了。因此,向项目提供资金支持,此时有与之较大的银行跟它配套,可以不考虑环境成本,就像我们现在通过“一带一路”转移给人家是一样的。强势的地方政府是可以进行“高效的”拆迁,对他们来说属于“高能耗、高污染”的产能过剩行业,把技术转移给你,而且人家出于环境的考虑都希望他们搬迁到中国,技术海外都相对成熟,因为,经济的高速、高效就可以产生,只需要有强势的地方政府和规模较大的银行,中国进入了重化工业时代。代怀孕要多少钱。重化工业的发展阶段,在解决“住行”的时候,解决了老百姓的“衣食住行”,经济转型的首先面临的事情是企业融资方式的转型。过去30年中国经济高速发展,我刚才讲到了经济要转型,也都过渡到以机构客户为主。不要觉得太阳底下有什么新鲜事物。听说过去。那么未来资本市场的发展会怎样?第一,后来进一步的发展,80年代的韩国和中国台湾也都是以散户为主,93%也是散户,其实代怀孕价格表。美国在1945年的时候,不仅仅中国是这样,股票市场仍然以散户为主,40%多的金融资产仍然选择储蓄。与此同时,中国的证券化率仍然比较低,大家也可以看得到,这个市场的发展空间可以说是巨大。从证券化率的角度,即便未来资本市场的总市值与GDP规模相当,将来预计会突破100万亿的GDP总规模,成熟市场也都超过了一倍。预计中国经济规模未来还要继续扩大,是GDP规模的六折左右。美国资本市场的市值是GDP的1.4倍,现在的市值大概是45万多亿,我来谈谈对资本市场的看法。资本市场的结构大家都知道,就像这次中央经济工作会议所强调的那样。剩下5分钟,去推动它发展的长效机制,只能从制度安排着手,要打破房地产市场奇怪的困局,然后天天吸着雾霾。(笑)因此,在北京买房,说很多北京人为了追求北京的医疗服务,你看真心找女人代生孩子。就会有房地产的故事。有一个笑话,所以大家在追逐这些公共服务资源的时候,最好的中学、医疗机构都集中在北京、上海,现在全国最好的高校集中在北京、上海,强化的结果大家都知道,这种不平衡进一步得到了强化,在改革开放之后,全国最好的公共服务资源集中在直辖市,叫直辖市、省会城市、地级市、县城。全县最好的公共服务资源集中在县城,决定了我们的公共服务资源总在往越大的城市集中。计划经济体制搞了一个行政设置,存在不平衡。由于计划经济体制以来的制度安排,为什么就买城市中心附近的房子呢?房子为何这么值钱呢?原因是它提供的公共服务资源。公共服务资源是决定房价的核心要素。但是我国在进行公共服务资源分配的时候,学习哪里有人要代生孩子的。大家买房地产是买土地吗?土地郊区多的是,都是房价再次上台阶。另外一个方面,怀孕一个月怎么打掉。调控之后,供给不足必然会导致房价再次往上攀升。所以我们2007年调控、2011年调控、2013调控,需求一旦释放出来,该结婚的在丈母娘的压力之下还是会买房结婚的。想知道向东。但是供给抑制了两年之后,只能递延,需求是控制不了的,银行业不给他们放贷。大家都知道,不让他们在债券市场融资,不让房地产开发商在股票市场融资,还要控制供给,不仅仅是控需求,自然就不能出现房地产市场的大幅调整。这就导致我们每一次进行宏观调控的时候,很有可能会导致他们的不良率急剧往上走。既然没有进行过大型金融机构破产的抗压实验,特别是国有金融机构可以破产的抗压实验。房地产大幅度的调整,我们现在并没有进行过金融机构,银行很多信贷是跟房地产相关,与此同时,一个是我们的土地出让金是地方政府的“钱袋子”,每一次调控之后为什么就没有起伏呢?原因还有另外两个制度安排,2007年、2011年、2013年进行房地产调控,这是一个基本面。但是这个基本面并不能解释为什么我们的房价呈刚性的上涨,依然在延续,但是目前的城镇化率还在不断的往上攀升,我们也不说到达日本78%左右的时候房价见顶,2020年大概能到达60%左右,股价不会往上走?我们的城镇化率,未。供给又没增加,假若未来会有源源不断的人来会来接盘,价格会不涨?这就像买股票一样,供给又受限,未来还会源源不断的有人会来买,随着城镇化的推进,城镇化率是背后的推手。你想,预期都已经发生变化了。所以,买了就跌谁买啊,我问她在东京买房了吗?她说才不买呢,她在日本的一家券商工作,有一个斯坦福毕业的小女孩,我去日本访问的时候,它的价格就不断的往下走,世纪代怀孕老板陈松。不管货币政策怎么宽松,怎么调控房价都是一骑绝尘往上攀升。到了78%之后,日本在城镇化率达到78%之前,房价涨。再看看日本,利率低,房价跌,房地产。利率高,房地产市场的涨跌确实属于货币现象的,货币也不能完全解释这个房价呈刚性上涨、近乎疯狂的现象。到底原因在哪儿?我们看看美国和日本房地产市场发展的过程。美国的城镇化率接近75%以后,因此,就咱们的房地产市场较疯狂,日本已经在实施QQEN。08年危机之后全球都宽松,这一轮美国在实施QE的时候,还是相当宽松的。他们90年代就开始实施QE,但是并不意味着他们的货币是偏紧的,M2是下降的,到了90年代之后慢慢过渡到直接融资为主导的时候,M2就转大了。日本以前也是以间接融资为主导,反反复复在转,贷了再存,存了又贷,贷了存,很多是存了贷,通过银行融资,美国85-90%源于直接融资。在座的很多做企业就知道,我们85-90%源于间接融资,为什么他们的M2增长不大呢?因为融资体系不一样。我们的融资体系是以银行为主的间接融资体系,人家的基础货币增长这么多,但是美国2008年到2016年增长了5倍多,增长1.96倍,学会首席。是34万亿左右,到了今年10月份,M2能够完全做不同经济体的横向比较吗?我们看看基础货币。央行的总资产2008年的时候是17万亿左右,景彤是银行的,这个全球最高。但是在座的各位都是学经济学的,想知道真心找女人代生孩子。你看我们的M2有151万亿了,我们再继续往下分析。有的人说是货币超发,是不是背后有我们不知道的原因,你是为了分红吗?这一让人觉得奇怪的、又近乎疯狂的房地产市场,很多买房是为了出租吗?就像大家买成长股一样,说到租售比,北上深的房价会到哪?在座的各位估计也都很难去预测。第二个方面,把限购放开,是否存在不合理的地方?假如一线城市把户籍制度放开,用北京市上班的人拿的工资这个收入去说房价的事,谁要做私人代妈2017。这就让我们思考,他说都是父母给的,我说钱从哪儿来,我就问他们买房了吗?他们说买了,我们单位也有很多小年轻,学会过了。刚才讲到了房价收入比,第一个方面,原因在哪儿?我们来分析一下,都在说这个市场的泡沫很大,其他人也好,另外房地产开发商也极度看好这个市场。但是经济学家也好,老百姓在疯狂追逐房地产,想做亏本买卖吗?这就出现问题了,房地产开发商他是商人,他是要亏本的,他开发出来的价格没有这样的涨幅,土地的溢价率意味着什么?地产开发商拿到这块地以后,土地溢价率很多超过了100%,还有苏州、南京,不管是天津、广州,就是城市的土地溢价率,那么我们看另外一个指标,听说错过。非理性的,结果是导致了一、二线城市进行史无前例的房地产调控。假如你觉得老百姓是疯狂的,也就是说老百姓在买房,购房却依旧疯狂。今年7月份的新增信贷超过100%都是源自于居民的中长贷,我们看看老百姓,奇怪在哪儿呢?明明都知道有泡沫的情况下,却一直是不断的往下走。与此相对应的房地产市场却很奇怪,但看看我们的租金回报率,大家一直说租售比雄冠全球,就没有经历过什么调整。第二点,从1999年以来一直是刚性上涨,我们一二线城市的房价,做一个经济分析的拿指标去度量说咱们的一线房地产市场没泡沫的。与此同时,没有谁,我们都觉得泡沫很大。所以,北京、深圳也一样。以传统的度量房价有没有泡沫的指标来看,不仅仅是上海,没有哪一个城市能够跟这个城市做比较,泡沫化程度很高,上海可以说雄冠全球,其实广州有哪些代怀。用房屋的租售比来看,不用房价收入比,这是绝对的房价。另外一个指标,7-8万一平尺,更不用说半山别墅,房价也达到了1-2万一平尺,就是通高铁的那地段,相对于人家的30-40万一平米还是有差距。在九龙,现在金融街也就十几万一平米,相当于人民币30-40万每平米,它们房价的平均价是3-4万一平尺,似乎还有空间。相比看银河。大家去过香港就知道上环和中环之间,可以说是泡沫比较严重。但是从绝对房价来看,用房价收入比来说,深圳、上海、北京确实相对于全球而言很高了,会要求你最好还是有房。(笑)那么到底我们的房地产有哪些问题?大家都说房价收入比,丈母娘怎么把她的女儿嫁给你的时候,大家都知道,为了买套房还要排队离婚。没结婚的话,这风险多大,就会被迫排号离婚,如果他在上海的话,听说银河首席潘向东:过去错过了房地产市场。为什么还有怨言呢?因为他想多买一套房,都有房了,对它都有怨言。结了婚的人,没结婚的,城镇居民不管是结了婚的,在座的各位对它也是爱恨交加,这就向大家解释了未来的发展为什么要转型。经济转型它会给我们的资产市场会带来什么影响?这是大家关注的问题。看看个人代妈qq群号。转型升级第一个说的是房地产市场,与转型升级、老百姓需求升级相关的产业景气指数都在往上走,与传统周期性行业相关的景气指数都在往下走,投资景气指数,其实大家可以看到数据的佐证,笑)刚才讲得更多的是逻辑推理,产业的发展也是这样。(鼓掌,发展阶段不一样,矛盾吗?两者不矛盾,所以他天天琢磨的事情是赚钱,他没钱,所以他天天锻炼身体;一个身体很健康的年轻人,他希望健康,这两个方面是不矛盾的。就像一个老年人有钱了,而不去谈转型升级,咱们就继续保持咱们制造业的优势,也不是因为美国要回归到制造业,而是老百姓自己需求升级而产生的,它不是一个谁心血来潮就能推进的事,谈到经济转型,怎么去满足老百姓的这些需求。对于世纪代怀孕老板陈松。所以,原因在哪儿?可能是管制太严。所以需要供给侧改革,咱们这14亿人就产不出来国产电影和国产剧,看电视剧更多都是看韩剧,大家看的更多的都是美剧,看电影的话,喜欢看电视剧,学习代怀孕价格表。喜欢看电影,大家都喜欢娱乐,你说这个紧缺程度达到什么水平。第二点,北京一些大的医院都没床位了,他老婆六个月之后要生孩子,问我能不能帮忙,他说他老婆怀孕了,在今年3月份的时候有朋友给我打电话,中国人喜欢猴年生孩子,怀孕一个月怎么打掉。今年是猴年,好像去年是羊年,其实就是通过供给端的改革来满足老百姓的需求。为什么说满足老百姓的需求还要进行改革呢?举两个例子:其一医疗方面,这些需求的存在必然会导致未来的供给也会发生变化。所谓供给侧改革,网上的游戏也是你们的需求所在,你们是VR的消费主力,有时候也看看体育。在座也有很多90后。那么你们思考什么?你们天天想着旅游、娱乐,中年人天天想的是什么?想的是孩子的教育,大家问问自己都知道。老年人天天想的问题是什么?我们家老爷子天天想的是健康养老的事,也不要问苏教授,未来什么产业将发展迅速?你们希望我做回答。其实大家不要问我,中国经济的高速发展其实就是满足老百姓的“衣食住行”。这30年城镇居民也得到了基本的满足。在座很多都是做投资的,去满足老百姓的需求。过去30年,与之相关的产业也就迅猛地发展,对住和行的升级需求急剧上升,自己还是骑着自行车,哪些。突然发现自己还住在筒子楼里,又实现了所谓的“现代化”之后,原因是老百姓在有吃和有穿,都是围绕着汽车和房地产展开。其实这两大产业为什么在这个时候得到迅猛的发展,包括煤炭、有色、建材等等所有的这些,因为我们过去十几年都是围绕这两大产业展开的。与之相关的周期性行业,首先想到的都是房地产和汽车产业,想刺激需求的时候,讲到我们进行宏观调控,是房地产、汽车行业。刚才景彤和飞轮讲到消费的时候,银河首席潘向东:过去错过了房地产市场。其实我们看一看富豪榜就知道,我们发展最快的产业是什么呢?过去十几年,进入2000年之后,当时家电产业发展非常迅速。所谓“现代化”的需求得到满足之后,不是这个冰箱就是那个洗衣机,怀孕一个月怎么打掉。中央电视台的广告也有,以满足城镇居民对家电所谓现代化的追求。咱们小时候看到电视里的广告,家电产业快速发展,供给应运而生,家里有冰箱、电视机、洗衣机、空调等等。需求所致,现代化,当时大家看到海外的一些宣传,所以这两大产业发展很快。有了吃和穿之后,吃和穿,也是最迫切的需求,我们的产业发展肯定是满足老百姓最基本的需求,最基本的生活需求就是吃和穿。改革开放之后,穿不暖,吃不饱,中国居民面临的一个问题,为什么当时这两大产业发展最快呢?因为改革开放之前,万元户主要都是农村乡镇企业的食品加工业主,叫万元户,肯定听到一个词,你的父母其实很希望你进入纺织企业工作。假如你在农村的话,假如你是城镇居民的话,我们当时发展最快的产业是纺织工业和食品加工业。在座各位小时候应该有一个印象,当时中国改革开放,为何要进行经济转型。1980年,这需要我们去进一步探讨,需不需要进一步转型呢?这个问题我就先抛出来,在这种拥有比较优势的情况下,我们是拥有比较优势,人家要回归,说美国现在需要回归传统制造业。中国是号称第一制造业强国,中国经济需不需要转型?特别是特朗普上台,给大家分析一下经济转型下的市场投资机会。 首先我们探讨一下,因为我的时间是25分钟,笑)长话短说,似乎有在这里打擂台的嫌疑。(鼓掌,弄不好如有观点冲突,因为再去讲短期的话,就讲讲中长期的变化,留给我的话,邓总也做了介绍,对于明年的资产配置,刚才飞轮和景彤都做了一个介绍,根据录音整理。潘向东:各位朋友下午好!今天很荣幸能在北大经济学院、在圣诞节的时候与大家一起探讨经济和市场的机会。对于短期中国宏观经济的走势,未来十几年就别再错过资本市场 2016-12-31 i投资该文是中国银河证券首席经济学家,中国首席经济学家论坛理事潘向东博士2016年12月中下旬在北京大学经济学院宏观经济与金融市场讨论会的讲话内容,银河首席潘向东:过去十几年你错过了房地产市场, 来源:雪球

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作者:天南财务健康谈

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